Calculadora de Financiamento Imobiliário
Simule seu financiamento com Sistema Price ou SAC. Compare parcelas, juros totais e escolha a melhor opção para realizar seu sonho da casa própria!
Dados do Financiamento
Sistema Price
No Sistema Price, as parcelas são fixas durante todo o período:
- ✅ Parcelas iguais do início ao fim
- ✅ Mais fácil de planejar o orçamento
- ⚠️ Juros maiores no total
- ⚠️ Amortização lenta no início
Sistema SAC
No Sistema SAC, as parcelas são decrescentes:
- ✅ Parcelas diminuem a cada mês
- ✅ Juros menores no total
- ✅ Amortização constante
- ⚠️ Parcelas iniciais mais altas
Tabela Price vs SAC: Qual Sistema Escolher?
No Brasil, existem dois sistemas principais de financiamento imobiliário. Entender a diferença pode te economizar dezenas de milhares de reais!
Tabela PRICE
Sistema de prestações fixas (mesmo valor todo mês).
✅ Vantagens:
- Previsibilidade: Valor fixo facilita planejamento
- Prestação inicial menor: Mais fácil caber no orçamento
- Primeira compra: Ideal para quem está começando
❌ Desvantagens:
- Custo total maior: Paga mais juros no longo prazo
- Amortização lenta: No início, ~80% da parcela são juros
- Dívida cai devagar: Saldo devedor demora a reduzir
💡 Melhor para: Quem tem orçamento apertado no início, precisa de parcelas previsíveis, ou planeja vender o imóvel antes de quitar.
Sistema SAC
Sistema de amortização constante (prestação diminui com o tempo).
✅ Vantagens:
- Economia total: Paga menos juros (diferença pode chegar a R$ 100 mil)
- Amortização rápida: Saldo devedor cai mais rápido
- Prestação diminui: Fica mais leve ao longo do tempo
- Quitação antecipada: Mais vantajoso para amortizar
❌ Desvantagens:
- Prestação inicial alta: Primeira parcela ~20-30% maior que PRICE
- Renda comprometida: Exige maior capacidade de pagamento inicial
💡 Melhor para: Quem tem renda estável/crescente, pretende ficar no imóvel longo prazo, ou pode pagar parcelas maiores no início.
| Característica | Tabela PRICE | Sistema SAC |
|---|---|---|
| Valor das parcelas | Fixo (iguais) | Decrescente |
| Primeira parcela | ✅ Menor | ⚠️ Maior (~20-30%) |
| Última parcela | Igual à primeira | ✅ Bem menor (~50%) |
| Amortização | Lenta no início | ✅ Constante e rápida |
| Juros pagos (total) | ❌ Maior | ✅ Menor (economia 15-30%) |
| Saldo devedor | Cai devagar | ✅ Cai mais rápido |
| Exemplo: R$ 300 mil em 30 anos a 10% a.a. | ||
| Primeira parcela | R$ 2.633 | R$ 3.333 (+27%) |
| Última parcela | R$ 2.633 | R$ 842 (-68%) |
| Total pago | R$ 947.880 | R$ 751.250 (economia R$ 196.630!) |
Atenção: Diferença de Quase R$ 200 Mil!
No exemplo acima, o SAC economiza R$ 196.630 em relação ao PRICE. Se você tem condições de pagar a parcela inicial maior, o SAC compensa muito! Porém, se a parcela alta no início inviabiliza o financiamento, PRICE pode ser a única opção.
Taxas de Juros de Financiamento Imobiliário em 2025
As taxas variam conforme banco, perfil do cliente, valor de entrada e relacionamento. Veja as faixas médias praticadas em 2025:
Crédito Imobiliário com FGTS
ao ano
- Mais barato do mercado
- Imóveis até R$ 1,5 milhão
- Exige saldo FGTS
- Taxa TR + 3% a.a.
✅ Melhor opção: Se você tem FGTS disponível!
Caixa / Banco do Brasil
ao ano + TR
- Bancos públicos
- Taxas competitivas
- Diversos programas
- Casa Verde Amarela
💡 Bom para: Primeira casa ou renda até R$ 7 mil
Bancos Privados
ao ano + TR/IPCA
- Itaú, Bradesco, Santander
- Análise mais rápida
- Portabilidade facilitada
- Relacionamento conta
⚠️ Atenção: Taxas maiores, mas processo mais ágil
Dica: TR (Taxa Referencial) vs IPCA
TR: Historicamente baixa (0% a 0,5% a.a.). Financiamentos FGTS e Caixa usam TR + juros fixos.
IPCA: Inflação oficial (3% a 6% a.a.). Alguns bancos oferecem IPCA + juros menores (ex: IPCA + 4%).
Qual melhor? Depende da expectativa de inflação. Se IPCA subir muito, TR pode compensar mais.
| Perfil | Entrada Ideal | Taxa Aproximada | Observação |
|---|---|---|---|
| Excelente | ≥ 40% | 7% - 9% a.a. | Score alto, renda comprovada, sem restrições |
| Bom | 30% - 39% | 9% - 10,5% a.a. | Score médio-alto, renda estável |
| Regular | 20% - 29% | 10,5% - 12% a.a. | Score médio, entrada mínima aceitável |
| Arriscado | < 20% | 12% - 13%+ a.a. | Score baixo, alta alavancagem, taxa máxima |
8 Dicas Essenciais Antes de Contratar o Financiamento
Junte a Maior Entrada Possível
Cada 10% a mais de entrada:
• Reduz juros em 15-20% no total
• Melhora sua taxa de juros
• Parcela menor = orçamento folgado
• Aprovação mais fácil
✅ Meta ideal: 30-40% de entrada
Simule em 4-5 Bancos Diferentes
A diferença de juros pode ser enorme!
• Caixa e BB geralmente têm melhores taxas
• Bancos privados são mais rápidos
• Negocie taxas com relacionamento
• Use simulação para barganhar
⚠️ 1% de diferença = R$ 50-100 mil em 30 anos!
Limpe Seu Nome e Aumente o Score
Score alto = juros menores:
• Quite dívidas atrasadas
• Pague contas em dia (luz, água, telefone)
• Mantenha CPF sem pendências
• Evite consultas de crédito excessivas
💡 Melhore score 3-6 meses antes de solicitar
Escolha o Prazo com Sabedoria
Prazo menor = economia gigante:
• 20 anos vs 30 anos = economia de ~40% em juros
• Mas parcela fica 30-50% maior
• Prefira prazo longo + amortizações
• Flexibilidade > comprometimento extremo
✅ Dica: 25 anos é bom equilíbrio
Use Todo o FGTS Disponível
FGTS pode ser usado para:
• Entrada (até 100% do saldo)
• Amortização anual (reduz prestação)
• Quitação final
• Taxa muito baixa (TR + 3%)
✅ Rentabilidade do FGTS é baixa, use sem medo!
Reserve Custos Extras (5-10%)
Além do imóvel, você pagará:
• ITBI (2-3% do valor venal)
• Registro cartório (1-2%)
• Avaliação bancária (R$ 2-3 mil)
• Seguro obrigatório MIP + DFI (~0,3% a.a.)
• Despachante, certidões, taxas
⚠️ Total: 5-10% do valor do imóvel!
Faça Amortizações Sempre Que Possível
Quando receber dinheiro extra:
• 13º salário, bônus, herança → amortizar
• Escolha: reduzir parcela ou reduzir prazo
• Reduzir prazo economiza mais juros
• Sem multa para amortizar (lei 13.172/2015)
✅ Amortizar R$ 10 mil pode economizar R$ 30-40 mil!
Considere Portabilidade Após 2-3 Anos
Taxas caem com o tempo:
• A cada 2-3 anos, simule em outros bancos
• Portabilidade é gratuita por lei
• Reduzir 1-2% pode valer muito
• Bancos oferecem bônus para trazer carteira
💡 Acompanhe taxa Selic e negocie sempre!
7 Erros Fatais que Podem Custar Muito Caro
❌ Erro #1: Comprometer Mais de 30% da Renda
Bancos aprovam até 30% da renda bruta, mas você terá outras despesas! Deixe margem para imprevistos. Ideal: 20-25% da renda líquida.
❌ Erro #2: Não Ler o CET (Custo Efetivo Total)
A taxa de juros anunciada NÃO é tudo! O CET inclui seguros, tarifas, IOF. CET pode ser 1-2% maior que a taxa nominal. Compare sempre o CET!
❌ Erro #3: Escolher Prazo Muito Longo (35-40 anos)
Parcela fica menor, mas você pagará 2-3x o valor do imóvel em juros! Prefira 20-25 anos e faça amortizações. 30 anos já é muito.
❌ Erro #4: Não Guardar Reserva de Emergência
NUNCA use todo seu dinheiro na entrada! Guarde pelo menos 6 meses de despesas em reserva. Desemprego + parcela de imóvel = pesadelo financeiro.
❌ Erro #5: Ignorar o Estado Real do Imóvel
Você terá uma dívida de 20-30 anos! Imóvel com infiltração, estrutura comprometida, ou irregular vai virar dor de cabeça. Contrate vistoria técnica (R$ 500-1.500).
❌ Erro #6: Comprar Acima do Valor Real do Imóvel
O banco avalia o imóvel independentemente. Se pagar R$ 400 mil em algo que vale R$ 350 mil, financiará apenas 80% de R$ 350 mil = R$ 280 mil. Você terá que pagar R$ 120 mil de entrada!
❌ Erro #7: Atrasar Parcelas (Mesmo Que Uma Vez)
Atraso = multa (2%), juros de mora (1% a.m.), negativação, perda do imóvel em execução. Se não conseguir pagar, negocie ANTES do vencimento! Bancos preferem renegociar.